Автор: Николай Такиев

Тагове: #airbnb #booking #finance #rent

В последните години платформите Airbnb и Booking се превърнаха в един от основните начини за отдаване под наем на имоти от физическите лица.

Двете платформи са изключително популярни сред българските потребители, които реализират доходи от краткосрочно отдаване под наем на различни видове имоти – къщи за гости, апартаменти и други.

След като в предходна наша статия разгледахме какво е данъчното третиране на отдаването под наем чрез двете платформи от гледна точка на търговските дружества, в тази статия ще обърнем внимание на данъчното облагане при физическите лица, когато използват платформите за краткосрочно отдаване под наем на притежаваните от тях имоти.

КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА КРАТКОСРОЧНОТО ОТДАВАНЕ ПОД НАЕМ?

Все по-често срещана практика у нас е физически лица да отдават краткосрочно под наем притежаваните от тях имоти (апартаменти, къщи, вили и т.н.) през големите онлайн платформи като Airbnb и Booking.

В законодателството (ЗДДФЛ) няма легална дефиниция на краткосрочното отдаване под наем, но за целите на настоящата статия ще се опитаме да дефинираме това понятие, изхождайки от нормалната житейска логика.

От гледна точка на данъчното облагане е важно да се направи разграничение между дългосрочния наем и краткосрочното настаняване, тъй като данъчното третиране на получените доходи от наемодателя е различно при двата вида наемни отношения. 

Отдаването на имот за краткосрочно настаняване предполага, че този имот се наема за краткосрочна почивка или бизнес пътуване, обикновено за няколко дни, а не за дългосрочни жилищни или бизнес нужди. 

За разлика от краткосрочния наем, при дългосрочните наеми имотът се отдава за жилищни нужди на наемателя като обикновено в практиката се подписва едногодишен договор между страните. Отдаването на имот за жилищни нужди предполага, че наемателят ще живее в имота дългосрочно.

Друг вариант на дългосрочния наем е, когато имотът се отдава за дългосрочни бизнес нужди като например наемането на офис от дадено търговско дружество, което също предполага обвързване на страните с договор за дългосрочен ангажимент.

Друга съществена разлика между краткосрочния и дългосрочния наем е въпросът по отношение на месечните разходи за консумативи и поддръжка на имота. Такива разходи са например разходите за ток, вода, парно и други подобни. 

При дългосрочните наеми тези разходи се покриват изцяло за сметка на наемателя, докато при краткосрочните наеми тежестта за тези разходи пада върху наемодателя.

Като споменахме по-горе, много често физическите лица използват големите онлайн платформи Airbnb и Booking за отдаване на имотите си за краткосрочен наем.

Платформите Airbnb и Booking представляват онлайн пазар, на който се предоставя възможност на наемодателите да осъществяват директен контакт и комуникация със своите клиенти – наематели. 

Безспорно тези онлайн пазари създават много предимства, насочени както за наемателите, така и за наемодателите, срещу което платформите получават такси и комисионни възнаграждения.

Погледнато през призмата на данъчния закон, физическото лице, което е наемодател на практика получава посредническа услуга от онлайн платформата във връзка с резервациите, които са извършени през нея от наемателите. 

За тази посредническа услуга наемодателят заплаща на платформата възнаграждение под формата на комисион от всяка направена резервация, който най-често платформата си удържа в момента на изплащане на сумите по резервациите към наемодателя.

Важно е да се отбележи, че отдаването на имоти под наем през тези платформи се счита за краткосрочно настаняване и според закона представлява форма на хотелиерска услуга, която собствениците на тези имоти предоставят на своите посетители.

Много често предоставянето на хотелиерски услуги от физически лица се счита за извършване на търговска дейност и съответно собствениците на отдаваните имоти следва да облагат своите доходи по реда за облагане на едноличните търговци с 15% данък по ЗДДФЛ.

В КОИ СЛУЧАИ КРАТКОСРОЧНОТО ОТДАВАНЕ ПОД НАЕМ ОТ ФИЗИЧЕСКИ ЛИЦА ЩЕ СЕ СЧИТА ЗА ТЪРГОВСКА ДЕЙНОСТ?

Според разпоредбите на Търговския закон всяко физическо или юридическо лице, което извършва по занятие хотелиерски услуги се счита за търговец (чл. 1, т. 13 от Търговския закон).

В този смисъл е важно да се отбележи, че качество на търговец могат да придобият не само търговските дружества, но и отделните физически лица, ако извършват търговска дейност по занятие. Приема се, че една дейност се извършва по занятие, когато тази дейност се извършва системно, редовно срещу възнаграждение с цел да се реализира печалба.

Физическите лица, които предоставят хотелиерски услуги по занятие облагат своите доходи по реда за облагане на едноличните търговци и това е всъщност основната разлика в данъчното третиране между дългосрочните и краткосрочните наеми.

При дългосрочните наеми физическите лица, които реализират доходи от наем не се считат за търговци и следователно облагат получените доходи с 10% данък като ползват така наречените нормативно признати разходи, които са в размер на 10% от получения доход.

При краткосрочните наеми, както вече споменахме, се приема, че физическите лица предоставят хотелиерска услуга, която съгласно Търговския закон им придава качеството на търговци, когато дейността се извършва по занятие и следователно тези лица в общия случай следва да облагат доходите си с 15% данък и да водят счетоводство за своята дейност.

Важно е да се отбележи, че от данъчна гледна точка няма значение дали физическото лице има формална регистрация като едноличен търговец за целите на данъчното облагане.

ИЗКЛЮЧЕНИЕ ОТ ОБЩОТО ПРАВИЛО ЗА ТЪРГОВСКА ДЕЙНОСТ

Съществува обаче едно изключение в Търговския закон, което касае хипотезите, при които физическите лица отдават за краткосрочен наем обитаваните от тях жилища.

В тези случай съгласно чл. 2, т. 3 от Търговския закон не се считат за търговци лицата, извършващи хотелиерски услуги чрез предоставяне на стаи в обитаваните от тях жилища, дори и отдаването под наем да се извършва чрез онлайн платформите Airbnb и Booking.

Търговският закон не дава точна дефиниция за това кога едно жилище се счита за обитавано от физическото лице, но такова определение ни е дадено от Закона за туризма, където се казва, че обитавано жилище е жилището, в което лицето, извършващо хотелиерство, живее и то е неговият настоящ адрес по адресна регистрация.

Изхождайки от горното, когато отдаваме на краткосрочен наем обитаваните от нас жилища, трябва да знаем, че тази дейност не се счита за търговска дейност и следователно ще облагаме получените доходи по реда за облагане на дългосрочните наеми – с 10% данъчна ставка и 10% нормативно признати разходи.

Получените доходи следва да се декларират чрез подаване на Годишна данъчна декларация с попълнено Приложение № 4 за доходи от наем не недвижимо имущество.

КАКВО Е ДАНЪЧНОТО ОБЛАГАНЕ ЗА ДОХОДИТЕ ОТ КРАТКОСРОЧЕН НАЕМ ПРИ ФИЗИЧЕСКИТЕ ЛИЦА?

Когато едно физическо лице извършва търговска дейност, свързана с краткосрочно отдаване под наем на имоти, съществуват два варианта за данъчно облагане на тази дейност:

1. Облагане на търговската дейност с патентен данък по ЗМДТ
2. Облагане на търговската дейност по реда за едноличните търговци

ВАРИАНТ 1 – ОБЛАГАНЕ НА ДЕЙНОСТТА С ПАТЕНТЕН ДАНЪК

Облагането с патентен данък в България се регламентира от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и има някои важни особености, с които е добре да бъдем запознати.

С патентен данък се облагат физическите лица, в това число и едноличните търговци (ЕТ), които извършват определени дейности, наречени патентни дейности.

Важно е да се отбележи, че с патентен данък могат да се облагат само физическите лица и едноличните търговци (ЕТ). Това означава, че този данък е неприложим за търговските дружества, дори те да извършват някоя от така наречените патентни дейности.

Облагането на физическите лица с патентен данък е въпрос на избор от тяхна страна и следователно е добре да се направи преценка за всеки отделен случай дали чрез този вид облагане лицето ще може да пести от данъци. 

Алтернативата обаче за лицата, които не желаят да се облагат с патентен данък е те да се облагат по реда за едноличните търговци с 15% данък върху доходите си или да направят регистрацията на търговско дружество, което ще облага печалбата от дейността си с 10% корпоративен данък (данък печалба).

Предимствата на патентния данък са няколко и в много случаи те са за предпочитане от някои физически лица, а именно:

1. Размерът на този данък е фиксирана сума, която не зависи от размера на генерираната печалба за съответната година

2. Физическите лица, които плащат патентен данък, не следва да облагат своите печалби с 15% данък като еднолични търговци.

3. Физическите лица, които плащат патентен данък могат да ползват данъчни облекчения, посочени в ЗМДТ.

Изисквания за облагане с патентен данък

За да можем да изберем този начин на облагане в ЗМДТ са регламентирани определени условия, които трябва да бъдат едновременно изпълнени, а именно:

1. Дейността, която извършваме да се определя като патентна дейност съгласно Приложение № 4 от закона.
2. Реализираният от нас оборот за предходната година не трябва да надвишава 50 00 лева.
3. Не трябва да сме регистрирани по ЗДДС с някои изключения за регистрациите по чл. 97а, чл. 99 и чл. 100, ал. 2 от ЗДДС.

По отношение на първото условие е важно да се отбележи, че според дейностите, които са изброени в Приложение № 4 от ЗМДТ и които се определят като патентни, съществува възможност за отдаване под наем на места за настаняване с не повече от 20 стаи, категоризирани една или две звезди или регистрирани по Закона за туризма.

Това означава, че ако искаме да отдаваме за краткосрочно настаняване нашия имот и съответно да се облагаме с патентен данък е задължително имотът да бъде регистриран в съответната община по местонахождение на имота или да бъде категоризиран с една или две звезди съгласно Закона за туризма.

Важно е да се отбележи, че стаите и апартаментите за гости попадат в клас В на туристическите обекти съгласно Закона за туризма и за тях не се изисква категоризация със звезди, но е задължително те да бъдат регистрирани в съответната община по местонахождение на имота.

Данъкът за този вид патентна дейност се определя от съответната община по местонахождение на имота и може да варира в интервала от 25 лева до 250 лева за стая.

По отношение на второто условие законът ни казва, че оборотът, който сме реализирали през предходната година не трябва да надвишава 50 000 лева. 

Тук е важно да отбележим, че изборът дали да се облагаме с патентен данък се прави в началото на всяка година до 31 януари чрез подаване на така наречената патентна декларация в съответната община. В тази декларация всяка година трябва да декларираме обстоятелството, че оборотът ни за предходната година не надвишава 50 000 лева.

По отношение на третото условие според закона, за да се облагаме с патентен данък не трябва да сме регистрирани по ЗДДС. 

Следва да се има предвид, че по ЗДДС могат да бъдат регистрирани както юридическите лица, така и физическите лица. В този смисъл ЗДДС не прави разлика между едните и другите, тъй като данъчно задължени лица са всички лица, които извършват независима икономическа дейност.

Изхождайки от горното, следва да се отбележи, че физическите лица, които извършват търговска дейност трябва да следят за реализираните от тях обороти и при надхвърляне на оборот от 100 000 лева за 12 последователни месеца подлежат на задължителна регистрация по ЗДДС за достигнат оборот.

 Изискването на ЗМДТ да не сме регистрирани по ЗДДС прави едно изключение, което касае специалните ДДС регистрации по чл. 97а, чл. 99 и чл. 100, ал. 2. 

Размер на патентния данък

Законът за местните данъци и такси задава минимални и максимални размери на патентния данък за отделните патентни дейности като всяка община сама решава какъв да бъде точният размер на данъка за съответната дейност в границите на нейната територия.

Това означава, че за една и съща патентна дейност е възможно да се плаща различен размер на патентния данък на територията две различни общини (например София и Варна). 

Не е изключено обаче размерът на патентния данък за една и съща дейност да бъде различен за две населени места, които се намират на територията на една община, както и в две различни зони, намиращи се в границите на едно населено място.

Критериите, на база на които всяка община определя размерът на патентния данък са местоположение на населеното място/зоната, вид на населеното място с оглед на това дали е с местно или с национално значение, брой на населението и големина на населеното място/зоната, стопанско значение на населеното място/зоната, сезонен или постоянен характер на дейността, икономическо състояние на населеното място.

Ако дадена патентна дейност не се извършва от постоянно място (например няма конкретен търговски обект), за целите на определяне на патентния данък се приема постоянният адрес на физическото лице.

Всяка година различните общини издават наредби, в които определят конкретните размери на патентния данък за всяка отделна патентна дейност.

Деклариране и плащане на патентния данък

Ако дадено физическо лице, което извършва патентна дейност желае да се облага с патентен данък, то следва да подаде специална патентна декларация (данъчна декларация по чл. 61н за облагане с патентен данък) по образец в общината по местонахождение на обекта, от който се извършва дейността. 

В случай, че лицето няма постоянен обект, от който извършва дейността, декларацията следва да бъде подадена в общината по постоянен адрес на лицето.

Когато лицето тепърва ще стартира своята патентна дейност, тази декларация се подава непосредствено преди започване на дейността, след което за всяка следваща година лицето следва да подава нова декларация в срок до 31 януари. 

Това е така, защото физическите лица следва да декларират всяка година изрично желанието си да се облагат с патентен данък.

Патентният данък се плаща към съответната община на тримесечие. Сроковете за плащане на данъка са следните:

• За I-во тримесечие – до 31 януари
• За II-ро тримесечие – до 30 април
• За III-то тримесечие – до 31 юли
• За IV-то тримесечие – до 31 октомври

В случай, че прецените да внесете авансово целия данък още през първото тримесечие, ще можете да ползвате 5% отстъпка от данъка. Важно е да се отбележи, че ако дейността започне през текущата година, се плаща пълен данък за съответното тримесечие, а не пропорционален.

Задължение за подаване на Годишна данъчна декларация

Въпреки че за извършване на патентни дейности физическите лица се облагат по реда на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), те все пак имат задължение всяка година да подават Годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.

Чрез подаване на декларацията, физическите лица следва да декларират своите генерирани доходи от патентна дейност като попълнят Приложение № 7 за доходи от дейности, подлежащи на облагане с патентен данък.

Следва да се има предвид, че декларирането на тези доходи има само информативен характер и не създава допълнително данъчно задължение за лицата.

Декларацията се подава в срок до 30 април на годината, следваща годината, за която се отнася.

Повече за облагането с патентен данък можете да прочетете в специалната ни статия за облагане с патентен данък.

ВАРИАНТ 2 – ОБЛАГАНЕ НА ДЕЙНОСТТА КАТО ЕДНОЛИЧЕН ТЪРГОВЕЦ

Вторият вариант за облагане на дейността ни по отдаване на имоти за краткосрочен наем чрез Airbnb и Booking е по реда за облагане на доходите от дейност като едноличен търговец.

Този ред на облагане се регламентира от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и се прилага в случаите, когато:

• Не сме избрали изрично, че желаем да се облагаме с патентен данък по ЗМДТ – този избор задължително се прави всяка година с подаване на патентна декларация до 31 януари.
• Не отговаряме на някои от условията за облагане с патентен данък по ЗМДТ – например достигнали сме оборот за задължителна регистрация по чл. 96 от ЗДДС

Когато облагаме своята дейност по реда за едноличните търговци облагаемият доход, върху който ще начисляваме данъка ще бъде данъчната ни печалба, определена според правилата на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО).

Най-общо казано данъчната печалба представлява счетоводната ни печалба (разликата между генерираните приходи от дейността и извършените разходи), която в определени случаи се преобразува по ред и начин, определен в ЗКПО.

Данъчната ставка, с която облагаме нашата печалба е 15% като данъкът се декларира чрез Годишната данъчна декларация, в която следва да попълним Приложение № 2 за доходи от дейност като едноличен търговец.

При облагането на дейността по реда на едноличните търговци се изисква водене на счетоводство, тъй като всички приходи и разходи следва да бъдат документално обосновани.

Предимството, което можем да отбележим при този вариант е свързано с така нареченото пренасяне на данъчни загуби от минали години. Това пренасяне се изразява във възможността, ако през дадена година сме реализирали загуба от дейността, да приспаднем тази загуба от бъдещите си печалби през следващите години и така да намалим размера на дължимия данък.

На следващо място са разходите, които извършваме, за да упражняваме хотелиерската дейност и възможността с техния размер да намалим облагаемата печалба, върху която се начислява дължимият данък. 

При облагането с патентен данък не се вземат предвид извършените разходи, защото данъкът е фиксирана сума, която не зависи от приходите и разходите, които сме генерирали за съответния период.

ИМАМЕ ЛИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ, СВЪРЗАНИ СЪС СОЦИАЛНО И ЗДРАВНО ОСИГУРЯВАНЕ, КОГАТО ОТДАВАМЕ ИМОТИ ЗА КРАТКОСРОЧНО НАСТАНЯВАНЕ?

По отношение на въпросът, касаещ задължението за осигуряване също са налице различния между дългосрочните и краткосрочните наеми.

При дългосрочните наеми наемодателите нямат задължения за осигуровки, тъй като се приема, че доходът от наем, който получават не е свързан с извършване на трудова дейност, поради което не е налице задължение за внасяне на осигуровки.

Тези лица биха имали задължение да плащат единствено здравни осигуровки, в случаите, когато не се осигуряват здравно на друго основание (например на трудов договор).

При краткосрочните наеми обаче, когато лицата извършват търговска дейност възниква задължение за тези лица да се регистрират като самоосигуряващи се лица.

Регистрацията се извършва чрез подаване на декларация за регистрация като самоосигуряващо се лице в НАП в 7-дневен срок от започване на дейността.

Изискването за регистрация като самоосигуряващи се лица не зависи от избрания вариант на облагане. Това означава, че това задължение възниква както при лицата, които се облагат с патентен данък, така и при лицата, които се облагат по реда на едноличните търговци.

ИМАМЕ ЛИ ЗАДЪЛЖЕНИЕ ЗА РЕГИСТРАЦИЯ ПО ЗДДС, КОГАТО ОТДАВАМЕ ИМОТИ ЗА КРАТКОСРОЧНО НАСТАНЯВАНЕ?

Физическите лица, които извършват търговска дейност са данъчно задължени лица по смисъла на ЗДДС. 

Това означава, че тези лица трябва да следят реализираните от тях обороти и когато за 12 последователни месеца надхвърлят оборот от 100 000 лева, да се регистрират на основание чл. 96 от ЗДДС.

В случай, че се регистрираме на общо основание по ЗДДС за нас ще възникне задължение да начисляваме ДДС върху реализираните от нас приходи от отдаване под наем. 

Данъчната ставка за услугите по настаняване е 9%, но е важно да се знае, че тази намалена ставка се прилага само от лицата, които са регистрирали или категоризирали туристическите си обекти съгласно Закона за туризма.

Когато обаче ползваме услугите на големите онлайн платформи като Airbnb и Booking, за нас възниква задължение да се регистрираме на едно специално основание по ЗДДС, а именно регистрация по чл. 97а от ЗДДС.

Както платформата Airbnb, така и Booking са чуждестранни платформи, което означава, че крайният им собственик е дружество, което е установено извън България.

Според ЗДДС, когато получаваме услуга от чуждестранно лице, е налице условие за задължителна регистрация по ЗДДС (чл. 97а, ал. 1 от ЗДДС).  

Това означава, че наемодателите, които ползват услугите на някоя от двете платформи са задължени да се регистрират по ЗДДС на основание чл. 97а, ал. 1 от закона.

Следва да се има предвид, че по отношение на получените услуги от чуждестранни лица няма значение дали чуждестранното лице е установено в държава членка на Европейския съюз, или се намира извън ЕС.

Важно е също така да се отбележи, че за разлика от общата регистрация по ЗДДС, която се извършва след достигане на оборот от 100 000 лева, регистрацията по чл. 97а от ЗДДС е специална и задължителна независимо от размера на реализирания оборот. 

Регистрацията се извършва чрез подаване на заявление за регистрация по ЗДДС пред НАП и обикновено процедурата по регистриране на лицето се извършва в рамките на 3 работни дни от подаване на заявлението.

Друго важно нещо, на което искаме да обърнем внимание е, че заявлението за регистрация трябва да се подаде пред НАП не по-късно от 7 дни преди лицето да получи съответната услуга. 

В конкретния случай това е най-малко 7 дни преди първата резервация през платформата. 

Какво представлява регистрацията по чл. 97а от ЗДДС?

Специалната регистрация по чл. 97а от ЗДДС, за която стана дума в предходните редове има някои важни особености, на които бихме искали да обърнем внимание:

Лицата, които са регистрирани по този режим дължат ДДС само върху получените услуги от съответните чуждестранни лица. Това означава, че лицата нямат задължение да начисляват ДДС върху извършените от тях доставки на стоки и услуги.

В конкретния случай наемодателят ще дължи 20% ДДС само върху комисионните възнаграждения, които се заплащат на платформата, но не и върху оборотът, който се реализира от получени резервации. 

Това означава, че ако например в рамките на даден месец наемодателят получи фактура от платформата за удържани комисионни възнаграждения в размер на 100 лева, то дружеството ще дължи ДДС само в размер на 20 лева (20% х 100 лева).

КАКВИ ДРУГИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ И ДАНЪЦИ ДЪЛЖИМ НА ДЪРЖАВАТА, КОГАТО ОТДАВАМЕ ИМОТИ ЗА КРАТКОСРОЧНО НАСТАНЯВАНЕ?

За съжаление, когато отдаваме имоти за краткосрочен наем задълженията ни към държавата не спират дотук.

Задължение за плащане на туристически данък

Режимът на облагане с туристически данък се регламентира от Закона за местните данъци и такси (чл. 61р – 61т )

С туристически данък следва да се облагат нощувките в местата за настаняване съгласно Закона за туризма.

Данъчно задължени лица са лицата, които предлагат нощувки. Това означава, че тези лица имат задължението да начислят, декларират и внесат данъка в държавата.

Размерът на данъка се определя с наредба на общинския съвет в граници от 0,20 лв. до 3,00 лв. за всяка нощувка съобразно населените места в общината и категорията или регистрацията на местата за настаняване по Закона за туризма.

Размерът на дължимия данък за календарния месец се определя като броят на предоставените нощувки за месеца се умножи по размера на данъка, определен от общинския съвет.

Съгласно разпоредбата на чл. 61р, ал. 5 от ЗМДТ данъчно задължените лица подават в общината декларация по образец до 31 януари на всяка година за облагане с данък за предходната календарна година.

Дължимият туристически данък за календарния месец се внася от данъчно задължените лица до 15-то число на месеца, следващ месеца, през който са предоставени нощувките.

Дължим данък = Брой предоставени нощувки в месеца х Размер на данъка

Задължение за регистрация в ЕСТИ

За всяко лице, което предлага нощувки е задължително да се регистрира в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ), в която се подават данни за всяка резервация в деня на настаняване, включително и за обектите от клас В (стаи за гости и апартаменти за гости).